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Immobilier et défiscalisation : que propose la loi Denormandie ?

Dispositif de défiscalisation destiné aux investisseurs dans l’immobilier locatif, la loi Denormandie permet de bénéficier de réduction d’impôt sur le revenu. À l’opposé de la loi Pinel qui concerne les logements neufs, elle s’intéresse à la rénovation des logements anciens. Que propose-t-elle réellement ?

Ce que propose la loi Denormandie

La loi Denormandie s’adresse aux investisseurs qui font des acquisitions de logements anciens en vue de les rénover pour ensuite les mettre en location. L’investissement peut être fait en tant que personne physique ou à travers une Société civile immobilière (SCI) ou une Indivision. Pour ces cas, la réduction d’impôt est proportionnelle à la part sociale des associés ou membres.

La défiscalisation que propose la loi Denormandie prend en compte le coût total de l’investissement. Il comprend le prix d’achat du logement et le montant des travaux de rénovation. Elle se présente comme suit :

  • 12 % du coût total de l’investissement pour une location sur une durée de 6 ans
  • 18 % du coût global de l’opération si la mise en location s’étend sur 9 ans
  • 21 % du coût total de l’investissement pour une location d’une durée de 12 ans.

Les réductions d’impôt couvrent la durée de la mise en location du logement, soit 6 ans, 9 ans et 12 ans.

La loi des finances 2020 a rendu plus souple le dispositif et l’ouvre à tous les quartiers des 245 communes éligibles alors qu’il ne concernait que les centres-villes. Le dispositif s’étend également jusqu’au 31 décembre 2022.

Les particularités de la loi Denormandie

Pour jouir des dispositions de la loi Denormandie, il faut être domicilié en France. Également, le droit de propriété du logement ne doit pas faire l’objet d’un démembrement (dissociation entre propriété et jouissance).

Par ailleurs, la loi Denormandie ne s’applique qu’aux investissements effectués entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022. Elle ne concerne que les logements acquis pour rénovation et les locaux rénovés en habitations.

Les conditions pour jouir de la loi Dénormandie

Pour jouir des avantages fiscaux de la loi Denormandie, l’investissement doit tenir compte d’un nombre de conditions. La première oblige à faire l’investissement dans une des zones retenues (245 communes cibles) où existent de nombreux logements vides ou vétustes. Deuxièmement, le montant des travaux de rénovation doit représenter 25 % du coût total de l’investissement (ou 33 % du prix d’achat du logement). Le prix d’achat du logement est plafonné à 300 000 euros et 5 500 euros par m² de surface habitable.

Les travaux concernés par le dispositif sont :

  • l’amélioration de la performance énergétique du logement 30 % pour une maison individuelle et 20 % pour un logement pour habitat collectif
  • la réalisation d’au moins deux des 5 travaux suivants : isolation de la toiture, isolation des fenêtres, isolation des murs, remplacement du chauffage, remplacement du système d’eau chaude
  • la réalisation d’une nouvelle surface habitable (balcon, garage, terrasse, etc.)

À l’instar d’autres lois sur l’investissement dans l’immobilier locatif, la loi Denormandie établit un plafonnement pour les loyers praticables et les revenus des locataires. Pour 2020, il est de :

  • Zone A bis : 17,43 euros
  • Zone A : 12,95 euros
  • Zone B1 : 10,44 euros
  • Zone B2 : 9,07 euros

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement) et achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.